ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% هي القاعدة العامة عند نقل ملكية أي عقار في المملكة، ولكن المشرع الضريبي وضع قائمة دقيقة من استثناءات ضريبة التصرفات العقارية لتسهيل المعاملات العائلية، ودعم الكيانات غير الربحية، وتحفيز النمو الاقتصادي للشركات.
ومع تحديثات عام 2026، أصبح من الضروري فهم متطلبات كل استثناء قبل التسجيل لتجنب الغرامات أو تعطل عملية الإفراغ لدى كاتب العدل.
أولاً: استثناءات ضريبة التصرفات العقارية للحالات العائلية والقرابة
تعتبر هذه الفئة هي الأكثر شيوعاً بين الأفراد، وتهدف إلى تسهيل نقل الملكية داخل العائلة الواحدة دون أعباء ضريبية:
-
الهبة للأقارب: يُستثنى من الضريبة نقل ملكية العقار كهبة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثانية (الآباء، الأمهات، الأجداد، الأبناء، والأحفاد). ويشترط في هذا الاستثناء من ضريبة التصرفات العقارية إثبات صلة القرابة ووجود وثيقة هبة شرعية.
-
توزيع الميراث: نقل الملكية بسبب تقسيم التركة بين الورثة شرعاً لا يخضع للضريبة، شرط أن يكون النقل متوافقاً مع حصص الورثة المذكورة في حصر الورثة.
-
الوصية الموثقة: التصرف في العقار بناءً على وصية شرعية موثقة (بما لا يتجاوز الثلث لغير الوارث) يُعد من الاستثناءات المقررة نظاماً.
ثانياً: استثناءات ضريبة التصرفات العقارية للشركات والكيانات التجارية
في إطار دعم رؤية 2030 وتسهيل إعادة هيكلة الشركات، وضعت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك حالات استثناء استراتيجية:
-
التحويل بين الشركة والشركاء: يُستثنى نقل العقار من فرد إلى شركة يملك كامل حصصها، أو العكس، بشرط بقاء نسبة الملكية ثابتة لمدة لا تقل عن 5 سنوات من تاريخ النقل.
-
الاندماج والاستحواذ: عند اندماج شركتين أو تقسيم شركة، يتم نقل الأصول العقارية كجزء من عملية الهيكلة القانونية تحت بند استثناء ضريبة التصرفات العقارية، لتجنب الازدواج الضريبي على الأصول القائمة بالفعل.
-
عقود الإجارة والتمويل: نقل الملكية من الممول (البنك) إلى المستأجر (العميل) عند انتهاء عقد الإجارة المنتهية بالتمليك، شرط أن تكون الضريبة قد سُددت عند بداية التعاقد أو كانت مستثناة حينها.
ثالثاً: الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية للمنفعة العامة والجهات الحكومية
-
الجهات الحكومية والشخصيات الاعتبارية العامة: أي نقل ملكية يكون الطرف المشتري فيها جهة حكومية أو مؤسسة عامة يُستثنى تماماً من الضريبة.
-
الأوقاف والجمعيات الخيرية: نقل الملكية لصالح الأوقاف العامة أو الجمعيات والمؤسسات الأهلية المعتمدة والمصنفة كجهات نفع عام.
-
نزع الملكية للمصلحة العامة: في حال قامت الدولة بنزع ملكية عقار للمنفعة العامة، فإن التعويض الممنوح للمالك لا يخضع لضريبة التصرفات العقارية.
رابعاً: استثناء المسكن الأول للمواطنين (الدعم السكني)
رغم أنه يُصنف تقنياً كـ “تحمل من الدولة” وليس استثناءً مطلقاً، إلا أنه يندرج ضمن الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية في ذهن المشتري.
تتحمل الدولة الضريبة عن المواطن للمسكن الأول بما لا يتجاوز مليون ريال من سعر الشراء. إذا تجاوز السعر مليون ريال، يدفع المواطن الضريبة بنسبة 5% على المبلغ المتبقي فقط.
الإجراءات النظامية لتطبيق الاستثناء 2026
لا يعني وجود “استثناء” أن يتم تجاهل تسجيل العملية. للحصول على شهادة استثناء ضريبة التصرفات العقارية، يجب اتباع الآتي:
-
تسجيل الطلب عبر بوابة “زاتكا” قبل التوجه لكاتب العدل.
-
اختيار نوع الاستثناء الصحيح من القائمة المنسدلة.
-
إرفاق المستندات الداعمة (صك الإعالة، شهادة الميلاد، عقود التأسيس، أو ما يثبت صلة القرابة).
-
انتظار صدور “رقم الطلب” الذي يؤكد حالة الاستثناء لإتمام الإفراغ.
استثناء المساهمة العينية في رأس مال الشركات
يعتبر هذا البند من أهم استثناءات ضريبة التصرفات العقارية لدعم بيئة الاستثمار, يُستثنى نقل ملكية العقار من أي شخص إلى شركة مسجلة في المملكة مقابل تقديم هذا العقار كحصة عينية في رأس مالها.
يشترط لتطبيق هذا الاستثناء عدم تصرف مقدم العقار في الأسهم المقابلة له لمدة لا تقل عن خمس سنوات، وأن يتم قيد العقار في القوائم المالية للشركة بالقيمة الدفترية أو السوقية المعتمدة وقت النقل.
التصرفات العقارية ضمن المجموعة الواحدة
أتاح النظام استثناء ضريبة التصرفات العقارية عند نقل العقار بين الشركات التي تنتمي لنفس المجموعة, ويشمل ذلك نقل العقار من شركة أم إلى تابعة، أو بين الشركات التابعة المملوكة بالكامل (100%) لنفس الشريك.
هذا الاستثناء يسهل عمليات إعادة الهيكلة الداخلية دون تحمل تدفقات نقدية ضريبية، بشرط بقاء العقار داخل المجموعة لمدة 5 سنوات من تاريخ الاستثناء.
استثناء الصناديق الاستثمارية العقارية
في إطار تحفيز القطاع المالي، تضمنت الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية نقل ملكية العقار لصالح صناديق الاستثمار العقاري (مثل صناديق الريت) عند تأسيسها أو عند زيادة رأس مالها مقابل حصص عينية.
هذا الإجراء يتطلب أن يكون الصندوق مرخصاً من قبل هيئة سوق المال، ويساهم بشكل مباشر في توفير سيولة عقارية وضخ استثمارات ضخمة في السوق السعودي.
استثناءات خاصة: الصحة، التعليم، والجهات الدبلوماسية
يمتد نظام استثناء ضريبة التصرفات العقارية ليشمل التصرفات العقارية التي تتم لصالح جهات أجنبية (سفارات أو قنصليات) بشرط المعاملة بالمثل, كما تُستثنى التصرفات التي تتم للجهات التعليمية أو الصحية الأهلية غير الهادفة للربح، وذلك تشجيعاً لهذه القطاعات الحيوية في تقديم خدماتها للمجتمع وفق ضوابط محددة تصدرها الهيئة بالتنسيق مع الجهات المعنية.
الأسئلة الشائعة حول استثناءات ضريبة التصرفات العقارية (FAQ)
هل يُستثنى نقل الملكية بين الإخوة من الضريبة؟
لا، نظام استثناءات ضريبة التصرفات العقارية يشمل الأقارب حتى الدرجة الثانية (الأصول والفروع والزوجين).
الإخوة يمثلون الدرجة الثانية في الحواشي، ولكن التعليمات الحالية تركز على الأصول والفروع. يجب التأكد من تحديثات اللائحة اللحظية عبر “زاتكا” أو استشارة مكتب محاسبي.
الاستثناء للهبة يشمل “الأقارب حتى الدرجة الثانية” (الأصول والفروع والزوجين). الإخوة يقعون في الدرجة الثانية “حواشي” وليس “فروع/أصول”، لذا في الغالب لا يشملهم استثناء الهبة إلا في حالات الميراث أو الوصية. المقال الحالي كان غامضاً في هذه النقطة ويحتاج لضبط دقيق.
هل الهبة لمرة واحدة فقط؟
لا يوجد حد أقصى لعدد مرات الهبة طالما توفرت شروط القرابة والتوثيق الشرعي، ولكن الهيئة تراقب هذه التصرفات لضمان عدم استخدامها كغطاء لعمليات بيع تجارية مستترة.
ماذا يحدث إذا تم بيع العقار المستثنى قبل مرور 5 سنوات (في حالات الشركات)؟
في حال الإخلال بشرط الاحتفاظ بالملكية (مثل بيع الشريك لحصصه في الشركة التي نُقل إليها العقار)، تصبح الضريبة مستحقة بأثر رجعي مع فرض غرامات التأخير المقررة.
هل يُستثنى نقل العقار كحصص عينية في صناديق الاستثمار العقاري؟
نعم، هناك استثناءات من ضريبة التصرفات العقارية مخصصة لنقل الملكية للصناديق العقارية (REITs) عند تأسيسها أو زيادة رأس مالها، وفق ضوابط محددة تهدف لتنشيط السوق العقاري المنظم.
هل يُستثنى شراء العقار عبر التمويل العقاري المدعوم؟
نعم، إذا كان المشتري مواطناً ويشتري مسكنه الأول، تتحمل الدولة الضريبة عن مبلغ يصل إلى مليون ريال، سواء كان التمويل مدعوماً من “سكني” أو عبر بنك تجاري، بشرط استيفاء شروط الاستحقاق.
هل يسقط استثناء الهبة إذا تم بيع العقار لاحقاً؟
في حالات الهبة للأقارب من الدرجة الأولى والثانية، لا يوجد شرط زمني يمنع الموهوب له من بيع العقار لاحقاً، ولكن الهيئة تدقق في الصفقات المتتالية للتأكد من أنها ليست “بيوعاً مستترة” للتهرب من الضريبة.
كيف يتم إثبات استثناء ضريبة التصرفات العقارية للورثة؟
يتم ذلك عن طريق إرفاق وثيقة “حصر الورثة” الصادرة من وزارة العدل عبر بوابة زاتكا، حيث يتم مطابقة بيانات الصك مع بيانات الورثة لضمان أن نقل الملكية يتم وفق الأنصبة الشرعية فقط.
كيف يضمن لك مكتب كشوف الاستفادة من الاستثناءات؟
إن تحديد ما إذا كان تصرفك العقاري يندرج تحت استثناءات ضريبة التصرفات العقارية يتطلب دقة قانونية ومحاسبية عالية. مكتب كشوف للمحاسبة يساعدك في:
-
تحليل نوع التصرف العقاري وتحديد الاستثناء القانوني المناسب.
-
تجهيز الملفات والمستندات المطلوبة لضمان قبول الطلب لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
-
تقديم الاستشارات للشركات في عمليات إعادة الهيكلة لضمان عدم تحمل تكاليف ضريبية غير ضرورية.
-
متابعة طلبات الاسترداد أو الاعتراض على الغرامات الناتجة عن أخطاء التسجيل.
لا تخاطر بدفع ضريبة قد تكون مستثنى منها، أو الوقوع في غرامات بسبب سوء فهم اللائحة. تواصل مع خبراء كشوف الآن للحصول على استشارة احترافية حول استثناءات ضريبة التصرفات العقارية او التسجيل أو الرقم المرجعى , وإسترداد ضريبة التصرفات العقارية . واتساب: 540759161 ( 966+ )
