الرقم المرجعي لضريبة التصرفات العقارية هو المفتاح التقني والقانوني لإتمام أي عملية نقل ملكية عقارية في المملكة العربية السعودية. في عام 2026، أصبح هذا الرقم يمثل حلقة الوصل الرقمية بين هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA) ووزارة العدل، حيث لا يمكن لكاتب العدل أو الموثق المعتمد البدء في إجراءات الإفراغ دون وجود رقم ضريبة التصرفات العقارية ساري المفعول ومسدد بالكامل. إن فهم آلية التعامل مع هذا الرقم يضمن لك تفادي تعطل الصفقات العقارية أو الوقوع في غرامات التأخير.
مفهوم ضريبة التصرفات العقارية (RETT)
RETT هو اختصاراً لـ Real Estate Transaction Tax ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة تُفرض على أي تصرف قانوني يؤدي إلى نقل ملكية العقار أو حيازته، سواء كان ذلك بيعاً، مقايضة، أو هبة (خلاف الاستثناءات). تم فصل هذه الضريبة عن ضريبة القيمة المضافة لتصبح ضريبة مستقلة بنسبة ثابتة قدرها 5%، ويهدف ذلك إلى تحفيز القطاع العقاري وتقليل التكاليف على الراغبين في التملك أو الاستثمار.
ما هو الرقم المرجعي لضريبة التصرفات العقارية؟
هو رقم فريد يتم إصداره آلياً من بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بعد قيام البائع (أو من ينوب عنه) بتسجيل بيانات العقار المراد التصرف فيه. يعمل هذا الرقم بمثابة “هوية” للمعاملة الضريبية، حيث يتضمن تفاصيل القيمة المتفق عليها، مبلغ الضريبة المستحق (5%)، وحالة الإعفاء إن وجدت. وبمجرد صدوره، يتم إصدار فاتورة سداد مرتبطة به مباشرة لتسهيل عملية الدفع عبر القنوات البنكية.
طريقة استخراج رقم التصرفات العقارية ثم استخراج فاتورة ضريبة التصرفات العقارية (الخطوات التفصيلية)
تتم العملية عبر بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، وتتلخص الخطوات فيما يلي:
-
الدخول إلى الخدمة: الولوج إلى موقع الهيئة واختيار خدمات ضريبة التصرفات العقارية، ثم تسجيل الدخول عبر النفاذ الوطني الموحد.
-
تحديد نوع المتصرف: يجب تحديد ما إذا كان المتصرف (البائع) فرداً أم منشأة.
-
إدخال بيانات العقار: يتطلب النظام إدخال رقم الصك وتاريخه، وتحديد نوع العقار (سكني، تجاري، زراعي، إلخ). يتم جلب بيانات العقار آلياً عبر الربط مع وزارة العدل.
-
تحديد قيمة التصرف: إدخال سعر البيع المتفق عليه. يجب أن تكون القيمة حقيقية، حيث تخضع هذه البيانات للفحص اللاحق من قبل الهيئة.
-
اختيار نوع التصرف: هل هو بيع مباشر، أم هبة، أم مساهمة عقارية؟ هذا الخيار يحدد ما إذا كانت الضريبة ستُحسب أم سيتم تطبيق استثناء.
-
إصدار الفاتورة: بعد التأكيد، يظهر لك الرقم المرجعي لضريبة التصرفات العقارية
بعد مراجعة البيانات ، يتم استخراج فاتورة ضريبة التصرفات العقارية والتي تحتوي على رقم سداد بمبلغ الضريبة المستحقة , ويمكنك ايضاً طباعة فاتورة التصرفات العقارية.
استخراج فاتورة ضريبة التصرفات العقارية وسدادها
بمجرد إتمام عملية التسجيل، يصدر النظام “رقم سداد” خاص بالعملية العقارية.
-
صلاحية الفاتورة: يجب الانتباه إلى أن الفاتورة لها مدة صلاحية محددة.
في حال انتهائها دون سداد أو إتمام الإفراغ، يجب إلغاء الطلب القديم وإعادة استخراج فاتورة ضريبة التصرفات العقارية من جديد ببيانات محدثة.
رقم السداد ينتهي بمجرد فوات الصلاحية (التي تكون عادةً 30 يوماً)، بينما شهادة السداد تصدر بعد الدفع وهي وثيقة دائمة ترتبط بالصك ولا تنتهي صلاحيتها بل تسقط عند إتمام الإفراغ أو إلغاء الصفقة واسترداد المال. -
قنوات السداد: يتم السداد عبر الخدمات المصرفية (سداد) , (020) بالفعل كرمز مخصص للمدفوعات الحكومية العامة للهيئة، ولكن الفاتورة العقارية تصدر برقم سداد مستقل يبدأ برمز الخدمة المخصص للتصرفات العقارية داخل نظام سداد، ويجب توضيح يتم سداد ضريبة التصرفات العقارية عبر نظام (سداد) باستخدام رقم الفاتورة المرفق مع الرقم المرجعي، ويظهر السداد لحظياً في أنظمة وزارة العدل , ” أو عبر الحساب البنكي مباشرة برقم الفاتورة المكون من 15 رقماً لضمان دقة التوجيه المالي
-
بعد السداد: تصل رسالة نصية للبائع والمشتري تحتوي على رقم شهادة السداد، وهو الرقم الذي سيطلبه الموثق لإتمام الإفراغ.
مخاطر التلاعب في قيمة التصرف العقاري
قد يلجأ البعض لخفض قيمة العقار المسجلة في النظام عن القيمة الحقيقية للتهرب من جزء من الضريبة.
هذا الإجراء يعرض الأطراف لغرامات مالية باهظة، حيث تملك الهيئة صلاحية “الفحص اللاحق” ومقارنة الأسعار بمتوسط أسعار المنطقة عبر مؤشرات وزارة العدل.
في حال اكتشاف التلاعب، تفرض الهيئة غرامة قد تصل إلى ضعف قيمة الضريبة المفقودة.
حالات الإعفاء والاستثناء من ضريبة التصرفات العقارية
ليس كل تصرف عقاري يستوجب سداد الـ 5%. هناك حالات استثنائية هامة تتيح للمكلفين عدم دفع الضريبة، ومن أبرزها:
-
المسكن الأول للمواطن: تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية عما لا يتجاوز مليون ريال من سعر شراء المسكن الأول للمواطن.
المواطن يجب أن يستخرج “شهادة تحمل الدولة للضريبة” من بوابة وزارة الإسكان وتضمين رقم الشهادة في طلب زاتكا، وليس مجرد اختيار في النظام للتأكيد على الجانب الإجرائي. -
الهبة للأقارب: تُعفى الهبة الموثقة من الضريبة إذا كانت للأقارب من الدرجة الأولى (الأب، الأم، الأبناء) أو الزوج والزوجة.
-
توزيع التركات: التصرف في العقار بين الورثة كجزء من توزيع التركة لا يخضع للضريبة.
-
التصرف لصالح جهات حكومية: العقارات التي تُنقل ملكيتها للدولة أو النفع العام.
-
المساهمات العقارية: نقل ملكية العقار من فرد إلى شركة مساهمة كجزء من رأس مالها، بشرط الاحتفاظ بالحصص لمدة محددة وفق اللوائح.
الخطوات التفصيلية لإلغاء طلب التصرف العقاري أو تعديله قبل السداد
في حال تراجع أطراف الصفقة عن البيع، أو عند اكتشاف خطأ في إدخال البيانات الحساسة مثل القيمة المتفق عليها أو رقم الصك أو نوع الاستثناء (كالخطأ في إدخال شهادة الإعفاء للمسكن الأول) قبل خطوة السداد، يتعين على المكلف إلغاء الطلب بالكامل لإعادة إصداره بشكل صحيح. تتم عملية الإلغاء والتعديل عبر الخطوات الرسمية التالية:
-
الولوج إلى المنصة: الدخول إلى بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك عبر حساب المنشأة أو الأفراد بواسطة النفاذ الوطني الموحد.
-
الانتقال للخدمة: التوجه إلى قسم الخدمات الرقمية، واختيار “خدمات ضريبة التصرفات العقارية”.
-
تحديد المعاملة: الانتقال إلى تبويب “الطلبات الحالية” أو “الطلبات النشطة” للبحث عن المعاملة التي تحتوي على الخطأ المراد تعديله.
-
إصدار أمر الإلغاء: النقر على تفاصيل الطلب، ثم الضغط على خيار “إلغاء الطلب” الموجود في أسفل القائمة. يتطلب النظام تحديد سبب الإلغاء (مثل: تغيير قيمة الصفقة، خطأ في البيانات، أو إلغاء البيع).
-
التأكيد وتصفير الفاتورة: بمجرد تأكيد الإلغاء، يقوم نظام الهيئة بإرسال أمر فوري لنظام سداد المركزي لإلغاء الفاتورة الصادرة وتصفير قيمتها لمنع بقاء أي مديونيات معلقة على السجل المالي للمكلف.
-
إعادة التقديم (التعديل): بعد إتمام الإلغاء، يتيح النظام للمكلف البدء فوراً في إنشاء طلب جديد بالبيانات الصحيحة والسعر المحدث لاستخراج فاتورة ضريبة التصرفات العقارية الجديدة دون الحاجة لانتظار انتهاء الصلاحية التلقائية للطلب القديم.
الربط بين الرقم المرجعي ومنصة ناجز
في عام 2026، تم تفعيل الربط الكامل بين الجهات؛ فعند الدخول إلى منصة “ناجز” لإتمام الإفراغ العقاري، سيُطلب منك إدخال الرقم المرجعي لضريبة التصرفات العقارية. يقوم نظام ناجز بالتحقق الفوري من حالتين:
-
حالة السداد: التأكد من دفع الضريبة المقررة كاملة.
-
حالة الإعفاء: إذا كانت المعاملة مستثناة (مثل هبة الأقارب أو المسكن الأول)، يتم التحقق من صحة الاستثناء المرتبط بهذا الرقم المرجعي قبل السماح بنقل الملكية.
حالات فقدان أو خطأ في الرقم المرجعي
في حال فقدان الرقم المرجعي، يمكن استعادته بسهولة عبر الدخول إلى قائمة “العقارات المسجلة” في بوابة زاتكا. أما في حال وجود خطأ في البيانات (مثل إدخال سعر خاطئ)، فيجب إلغاء الطلب المرتبط بالرقم المرجعي القديم (قبل السداد) وإصدار رقم جديد ببيانات صحيحة لتجنب المشكلات القانونية أثناء الإفراغ.
خطوات الاستعلام عن الرقم المرجعي عبر منصة (ZATCA)
يمكن لأطراف التصرف العقاري (البائع أو المشتري) أو الموثق القانوني الاستعلام عن الرقم المرجعي وحالة السداد باتباع الخطوات التالية:
-
الولوج إلى البوابة: الانتقال المباشر إلى الموقع الإلكتروني لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
-
الخدمات الإلكترونية: اختيار تبويب “الخدمات الإلكترونية” من القائمة الرئيسية، ثم الانتقال إلى خدمات “ضريبة التصرفات العقارية”.
-
اختيار الخدمة: الضغط على خدمة “الاستعلام عن تسجيل تصرف عقاري” ثم النقر على زر “الدخول للخدمة”.
-
تحديد خيار البحث: يتيح النظام الاستعلام باستخدام عدة خيارات:
-
الاستعلام برقم الهوية (للبائع أو المشتري) وتاريخ الميلاد.
-
الاستعلام برقم الصك العقاري المراد إفراغه.
-
الاستعلام برقم الطلب (في حال كان متوفراً لديك).
-
-
عرض البيانات: فور إدخال البيانات ورمز التحقق المرئي، سيظهر النظام كافة تفاصيل المعاملة، وتشمل:
-
الرقم المرجعي للتصرف العقاري.
-
حالة الفاتورة (مدفوعة، بانتظار السداد، أو معفاة نظامياً).
-
رقم سداد الخاص بالعملية لدفعه عبر القنوات البنكية.
-
الأسئلة الشائعة حول الرقم المرجعي (FAQ)
هل يمكن استخدام الرقم المرجعي لضريبة التصرفات العقارية أكثر من مرة؟
لا، الرقم المرجعي مخصص لعملية تصرف واحدة فقط (صك واحد ومشترٍ واحد). في حال رغبت في بيع عقار آخر أو جزء آخر من الأرض، يجب استخراج رقم مرجعي جديد لكل معاملة مستقلة.
هل يظهر رقم التصرفات العقارية فوراً للموثق؟
نعم، بمجرد سداد الفاتورة المرتبطة بالرقم المرجعي، يتم تحديث الحالة في قاعدة البيانات المشتركة بين الهيئة ووزارة العدل، ويستطيع الموثق أو كاتب العدل رؤية الحالة “مسدد” فوراً.
هل الرقم المرجعي ضروري في حالات الإعفاء (مثل الهبة)؟
نعم، حتى في حالات الإعفاء، يجب استخراج الرقم المرجعي لضريبة التصرفات العقارية واختيار نوع الإعفاء المناسب (مثل هبة للأقارب من الدرجة الأولى)، ليتمكن نظام ناجز من التعرف على أن هذه المعاملة قانونية ومعفاة.
هل يمكن للبائع والمشتري استخدام نفس الرقم المرجعي؟
الرقم المرجعي يصدر للمعاملة ككل. يقوم البائع باستخراجه وتزويد المشتري به في حال كان الاتفاق أن يتحمل المشتري الضريبة، حيث يستخدمه المشتري للسداد عبر تطبيق البنك الخاص به.
من المسؤول عن سداد ضريبة التصرفات العقارية، البائع أم المشتري؟
نظاماً، البائع هو المسؤول عن سداد الضريبة للهيئة، ولكن يجوز الاتفاق بين الطرفين في عقد البيع على من يتحمل التكلفة. ومع ذلك، يظل البائع هو المسؤول قانوناً أمام الهيئة في حال عدم السداد.
هل يمكن استرداد ضريبة التصرفات العقارية في حال إلغاء البيع؟
نعم، إذا تم سداد الضريبة ولم يتم إتمام الإفراغ لدى كتابة العدل، يمكن للبائع تقديم طلب استرداد عبر بوابة الهيئة، وسيتم إعادة المبلغ للحساب البنكي المرتبط بمقدم الطلب بعد التحقق من عدم انتقال الملكية.
ما هي غرامة عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية؟
تفرض غرامة مالية تعادل 5% من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه تأخير، بالإضافة إلى أن عملية الإفراغ لن تتم تقنياً بدون سداد أصل الضريبة.
هل تخضع العقارات التجارية لنفس نسبة الضريبة؟
نعم، نسبة 5% تطبق على كافة أنواع العقارات (سكني، تجاري، زراعي، أرض بيضاء) بغض النظر عن طبيعة استخدامها أو صفة الأطراف.
كيف يتم التعامل مع ضريبة التصرفات العقارية في حال المقايضة؟
في حال مقايضة عقار بعقار آخر، يعتبر كل طرف “بائعاً” لعقاره و”مشترياً” للعقار الآخر، ويجب استخراج ضريبة التصرفات العقارية لكل عقار على حدة بناءً على قيمته السوقية وقت المقايضة.
هل يحتاج المطور العقاري إلى استخراج شهادة ضريبة تصرفات لكل وحدة؟
نعم، كل عملية نقل ملكية من المطور إلى العميل تتطلب إصدار فاتورة مستقلة، ولكن المطورين المؤهلين المسجلين لدى الهيئة لديهم إجراءات خاصة لاسترداد ضريبة المدخلات المتعلقة بتكاليف الإنشاء.
هل تفرض ضريبة التصرفات العقارية عند نقل العقار بين الفروع والمركز الرئيسي للشركة؟
لا تخضع عمليات نقل ملكية العقارات بين الشركة وفروعها أو بين الشركات التابعة والمملوكة بالكامل لنفس الشركاء لضريبة التصرفات العقارية، وتصنف نظاماً كحالة استثناء من الضريبة، شريطة تقديم عقد التأسيس والقوائم المالية المعتمدة التي تثبت وحدة الملكية المطلقة لتفادي صدور فاتورة السداد.
ما العمل إذا تم سداد الفاتورة العقارية ولم يتم الإفراغ بسبب تراجع أحد الأطراف؟
تتيح الهيئة للمكلف تقديم طلب “استرداد ضريبة التصرفات العقارية” عبر البوابة الإلكترونية. يتطلب الطلب مطابقة النظام مع وزارة العدل للتأكد من أن الصك لم يتم إفراغه ولم تنتقل ملكيته، وبمجرد التحقق، يتم تحويل المبلغ المسدد بالكامل إلى الحساب البنكي (الآيبان) المرتبط بحساب البائع المسجل في نظام زاتكا.
هل يؤثر عدم سداد أقساط التمويل العقاري على صلاحية شهادة سداد الضريبة؟
لا توجد علاقة مباشرة بين الالتزامات الائتمانية للمشتري مع البنك وبين شهادة سداد الضريبة؛ فبمجرد استخراج فاتورة ضريبة التصرفات العقارية وسدادها بالكامل، تصدر الشهادة وتعتبر سارية لإتمام عملية الإفراغ لدى كتابة العدل، وتنتقل ملكية العقار دون أي عوائق نظامية من جهة الهيئة.
الدقة التقنية تضمن سلاسة التعاملات العقارية
إن التعامل مع الرقم المرجعي لضريبة التصرفات العقارية بدقة هو الضمان الوحيد لإتمام صفقاتك العقارية دون عوائق إدارية. في عام 2026، لم يعد هناك مجال للأخطاء اليدوية بفضل الربط الإلكتروني المتقدم. تأكد دائماً من مطابقة البيانات المذكورة عند استخراج الرقم مع الواقع الفعلي للعقار والقيمة المتفق عليها لضمان امتثالك الكامل للأنظمة الضريبية في المملكة.
هل تواجه صعوبة في استخراج الرقم المرجعي او تسجيل ضريبة التصرفات العقارية أو تواجه مشكلة تقنية في الربط بين زاتكا وناجز؟ فريق “كشوف” للحلول المالية والمحاسبية يقدّم لك الدعم الفني الكامل لضمان إتمام معاملاتك العقارية بأعلى معايير الدقة والسرعة.
