الدليل الشامل لضريبة التصرفات العقارية في السعودية: التسجيل، الحساب، وحالات الإعفاء

تشهد البيئة التشريعية في المملكة العربية السعودية تطوراً متسارعاً ضمن رؤية 2030، ويأتي نظام ضريبة التصرفات العقارية كأحد الركائز الأساسية لتنظيم السوق العقاري وزيادة شفافيته. إن فهم تفاصيل ضريبة التصرف العقاري ليس مجرد إجراء محاسبي، بل هو ضرورة قانونية لتفادي الغرامات وضمان سلاسة نقل الملكية عبر وزارة العدل.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟

تُعرف ضريبة التصرفات العقارية بأنها ضريبة تُفرض بنسبة قدرها 5% من إجمالي قيمة العقار الذي يتم التصرف فيه أو نقله من شخص إلى آخر أو من جهة إلى أخرى، سواء كان هذا التصرف بيعاً، أو معاوضة، أو ما يماثلها من تصرفات قانونية. تم إقرار هذه الضريبة بموجب أمر ملكي كبديل لضريبة القيمة المضافة في المعاملات العقارية، بهدف تخفيف العبء عن القطاع السكني والتجاري.

الفرق بين ضريبة التصرف العقاري وضريبة القيمة المضافة

من أكثر النقاط التي يغفل عنها المنافسون في تحليلاتهم هي التداخل بين نوعي الضريبة. القاعدة العامة منذ أكتوبر 2020 هي:

1. ضريبة التصرفات العقارية: تنطبق على جميع التصرفات العقارية (بيع، تنازل، هبة غير مستثناة) بنسبة 5%.

2. ضريبة القيمة المضافة (15%): لم تعد تنطبق على بيع العقارات، ولكنها لا تزال تنطبق على الخدمات المرتبطة بالعقار مثل السعي (عمولة السمسار)، خدمات الإدارة، وتأجير العقارات التجارية.

خطوات تسجيل ضريبة التصرفات العقارية بالتفصيل

عملية تسجيل ضريبة التصرفات العقارية تتم بشكل رقمي بالكامل عبر بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA). إليك الخطوات المحدثة لعام 2026:

1. الدخول إلى بوابة الهيئة

يجب على المتصرف (البائع) أو من ينوب عنه الدخول إلى الخدمات الإلكترونية، واختيار خدمة “ضريبة التصرفات العقارية”.

2. تسجيل بيانات العقار

يتطلب الأمر إدخال رقم الصك وتاريخه، وتحديد نوع العقار (سكني، تجاري، زراعي، إلخ). يقوم النظام بالربط المباشر مع بيانات وزارة العدل للتحقق من صحة الصك.

3. تحديد قيمة التصرف

يتم إدخال القيمة المتفق عليها للبيع. يجب أن تكون القيمة عادلة ومطابقة للواقع، حيث تمتلك الهيئة صلاحية مراجعة القيم والتحقق من عدم وجود تهرب ضريبي عبر خفض السعر صورياً.

4. إصدار فاتورة السداد

بعد اكتمال البيانات، يصدر النظام “رقم سداد”. لا يمكن للموثق أو كاتب العدل إتمام عملية نقل الملكية إلا بعد التحقق من سداد هذه الفاتورة أو إثبات الإعفاء.

حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية (المستثنيات)

يتوقف الكثير من المنافسين عند ذكر الإعفاءات العامة، ولكن هنا نستعرض الحالات الدقيقة التي تهم العميل:

• قسمة التركة: توزيع العقارات بين الورثة حسب الأنصبة الشرعية.

• الهبة للأقارب: التصرف في العقار بدون مقابل للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة (الأبناء، الآباء، الأجداد، الإخوة).

• التصرف لصالح جهة حكومية: أو النفع العام والجمعيات الخيرية المرخصة.

• المطور العقاري المعتمد: تصرفات المطورين العقاريين في العقارات السكنية (وفق شروط محددة لاسترداد الضريبة).

• تقديم العقار كحصة عينية: في رأس مال شركات مساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لمدة 5 سنوات.

الالتزامات القانونية والغرامات

يعد التهرب من تسجيل ضريبة التصرفات العقارية مخالفة جسيمة. تشمل العقوبات:

1. غرامة التهرب الضريبي: قد تصل إلى ثلاثة أضعاف قيمة الضريبة المستحقة.

2. غرامة التأخير: تُحسب بناءً على الفترة الزمنية من تاريخ التصرف وحتى سداد الضريبة.

3. بطلان التصرف: لا يتم الاعتراف بنقل الملكية في السجلات الرسمية دون سداد الضريبة.

كيفية حساب ضريبة التصرف العقاري (أمثلة تطبيقية)

لحساب الضريبة، نستخدم المعادلة البسيطة التالية:

(قيمة العقار البيعية) × 5% = قيمة الضريبة المستحقة.

مثال: إذا كانت قيمة الأرض أو الفيلا 2,000,000 ريال سعودي. 2,000,000 × 0.05 = 100,000 ريال سعودي هي الضريبة الواجبة السداد.

نصائح استراتيجية للمشترين والبائعين في 2026

• التحقق من حالة الإعفاء قبل السداد: الكثير من المواطنين يدفعون الضريبة ثم يكتشفون أنهم مستحقون للإعفاء (مثل الهبة للأقارب). تأكد من اختيار نوع التصرف الصحيح في البوابة.

• تجهيز الدفعة المالية: يجب أن يضع المشتري في اعتباره أن الـ 5% هي مبلغ إضافي فوق قيمة العقار وسعي العقار، ويجب توفيرها نقداً للسداد الفوري لضمان عدم تعطل الإفراغ.

• توثيق العقود: تأكد من أن مبلغ البيع المكتوب في عقد البيع هو نفسه الذي سيتم إدخاله عند تسجيل ضريبة التصرفات العقارية لتجنب أي تعارضات أثناء التدقيق المالي.

الربط بين وزارة العدل وهيئة الزكاة

أصبح الربط الآن لحظياً. بمجرد صدور رقم طلب الإفراغ في منصة “ناجز”، يتم التحقق آلياً من حالة سداد الضريبة المرتبطة برقم الصك. هذا الربط قلل من التدخل البشري وضمن تحصيل حقوق الدولة بكفاءة عالية.

الأسئلة الشائعة حول ضريبة التصرفات العقارية (AI Optimized)

س: من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية، البائع أم المشتري؟

ج: نظاماً، البائع (المتصرف) هو الملزم قانوناً بسداد الضريبة أمام الهيئة. ومع ذلك، يمكن الاتفاق بين الطرفين في عقد البيع على من يتحمل التكلفة، لكن أمام الجهات الحكومية، يظل البائع هو المسؤول عن التسجيل والسداد.

س: هل تُفرض الضريبة على العقار المرهون للبنوك؟

ج: نعم، تُفرض الضريبة عند نقل الملكية من المطور إلى الفرد أو عند البيع، وتدخل ضمن تكاليف التمويل في أغلب الأحيان. أما نقل الملكية بين البنك وشركة التمويل في حالات إعادة الهيكلة فقد يخضع لاستثناءات معينة.

س: هل يمكن استرداد ضريبة التصرفات العقارية في حال إلغاء البيع؟

ج: نعم، يمكن تقديم طلب استرداد عبر بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك في حال تم إلغاء عملية المبايعة ولم يتم الإفراغ رسمياً لدى كاتب العدل، بشرط تقديم المستندات المثبتة لذلك.

س: هل يسقط تسجيل ضريبة التصرفات العقارية بالتقادم؟

ج: لا تسقط المطالبات الضريبية بالتقادم في حال وجود تهرب ضريبي. للهيئة الحق في مراجعة التصرفات العقارية لعدة سنوات سابقة وفرق الضريبة والغرامات المرتبطة بها.

س: ما هي ضريبة التصرف العقاري على الهبة للأصدقاء؟

ج: الهبة لغير الأقارب (حتى الدرجة الثالثة) لا تعفي من الضريبة. تُعامل معاملة البيع، ويتم تقدير قيمة العقار بسعر السوق السائد وتُفرض عليه ضريبة 5%.

س: كيف يتم التعامل مع العقار الموروث عند بيعه؟

ج: انتقال العقار من المتوفى إلى الورثة (قسمة التركة) مستثنى من الضريبة. ولكن، بمجرد أن يقرر الورثة بيع العقار لشخص خارجي، تجب ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على قيمة البيع.

 دور الاحترافية في إدارة الضرائب

إن الالتزام بـ تسجيل ضريبة التصرفات العقارية بدقة يعكس وعي المنشأة أو الفرد بالأنظمة المالية للمملكة. إذا كنت تمتلك شركة عقارية أو تدير محفظة أصول، فإن دمج هذه التكاليف في تقاريرك المالية وضمان سدادها في المواعيد المحددة هو مفتاح الاستقرار القانوني والمالي.

هل تود الحصول على ملف (Checklist) يحتوي على كافة المستندات المطلوبة لتسجيل الضريبة لكل حالة من حالات الإعفاء؟

تواصل مع خبير كشوف , واحصل على إستشارة أولى مجانية