شهد القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية أحد أبرز التحولات الضريبية في تاريخه الحديث، وهو التحول من تطبيق ضريبة القيمة المضافةVAT بنسبة 15% على معظم التوريدات العقارية، إلى نظام جديد يركز على ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% في حالات محددة.
إن فهم هذا التغيير الجذري، وتحديد الحالات التي لا تزال خاضعة لضريبة القيمة المضافة، أصبح أمراً حيوياً لكل من المستثمرين، والمطورين، والملاك، وحتى الشركات التي تؤجر عقارات تجارية.
يقدم مكتب “كشوف” هذا التحليل المتعمق والفريد ليوضح لك التباينات القانونية والمالية بين النظامين، وكيفية ضمان الامتثال الكامل للوائح هيئة الزكاة والضريبة والجمارك ZATCA، خاصة فيما يتعلق بضريبة القيمة المضافة للعقارات.
التطور التشريعي – نهاية عصر الـ VAT على التوريد العقاري الأساسي
لفهم الوضع الحالي، يجب معرفة القانون السابق. قبل التعديلات التشريعية، كانت غالبية عمليات بيع العقارات خاضعة لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%. هذا أثر بشكل كبير على تكلفة شراء العقارات، خاصة الوحدات السكنية.
إعلان التغيير الجذري: ضريبة التصرفات العقارية كبديل
في خطوة لدعم قطاع الإسكان، تم إحلال ضريبة القيمة المضافة في أغلب حالات بيع العقارات بـ ضريبة التصرفات العقارية في عام 2020.
- ضريبة التصرفات العقارية: تُفرض على أي تصرف قانوني يتم بموجبه نقل ملكية العقار، سواء بالبيع، أو الهبة، أو المقايضة، وتُحتسب بنسبة 5% من قيمة العقار المتفق عليها. هذه الضريبة هي المعمول بها حالياً في أغلب عمليات بيع العقارات السكنية أو الأراضي.
متى تبقى ضريبة القيمة المضافة للعقارات قائمة؟ (الاستثناءات)
رغم تطبيق ضريبة التصرفات العقارية، لا تزال ضريبة القيمة المضافة قائمة وتطبق بنسبة 15% على حالات محددة تتعلق بالقطاع العقاري. هذه هي النقاط التي يجب أن يركز عليها المستثمر والمطور العقاري:
1. الإيجارات العقارية التجارية
تخضع عقود إيجار العقارات التجارية (مثل المكاتب والمحلات والمستودعات) لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%. يتحمل المستأجر هذه الضريبة، ويقوم المؤجر المسجل بتحصيلها وتوريدها إلى ZATCA.
2. الخدمات المرتبطة بالعقار
جميع الخدمات الهندسية، وخدمات المقاولات، والتطوير، والتشييد، والخدمات الاستشارية المتعلقة بالعقار تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة $\text{15\%}$. هذا يشمل:
- رسوم المقاولين والمقاولين الباطن.
- أتعاب المكاتب الهندسية لتصميم الإشراف.
- توريد المواد الإنشائية إذا لم تكن ضمن عقد المقاولة الشامل.
3. التوريدات العقارية التي تتم من قبل مطور مسجل
إذا كانت المنشأة العقارية مسجلة لدى ZATCA ومؤهلة للاسترداد، فإن توريد العقارات (بيعها) قد يكون خاضعاً لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%، وذلك في حالات محددة لضمان حقها في استرداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة على مدخلات البناء.
الامتثال والتخطيط المالي – حقوق المطور العقاري
التحول الضريبي أوجد فئة جديدة من الالتزامات المالية للمطورين العقاريين، خاصة فيما يتعلق باسترداد ضريبة القيمة المضافة للعقارات المدفوعة على مراحل التشييد.
آلية استرداد ضريبة القيمة المضافة على العقارات للمطورين
نظراً لأن بيع الوحدات السكنية أصبح خاضعاً لضريبة التصرفات العقارية 5% بدلاً من ضريبة القيمة المضافة، فإن المطورين قد يتكبدون تكاليف ضريبة القيمة المضافة 15% على مدخلات البناء (المواد الخام، أجور المقاولين، الخدمات الهندسية).
التحدي: إذا كان المطور لا يبيع العقار بضريبة القيمة المضافة، فكيف يسترد الـ 15% التي دفعها؟
الحل: أتاحت ZATCA للمطورين العقاريين المسجلين والمؤهلين حق استرداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة على مدخلات توريد العقارات السكنية المؤهلة. هذا يتطلب:
- التسجيل كمطور عقاري مؤهل: الحصول على شهادة أو تصريح رسمي من ZATCA لإثبات التأهيل.
- تتبع دقيق للمدخلات: الاحتفاظ بجميع فواتير ضريبة القيمة المضافة للمواد الخام والمقاولات والخدمات الهندسية.
هذا الإجراء معقد ويتطلب محاسبة تفصيلية ومنفصلة لضمان الامتثال، وعدم الوقوع في غرامات قد تنتج عن مطالبات استرداد خاطئة.
العقارات المعفاة مقابل العقارات الخاضعة لنسبة صفرية
في سياق ضريبة القيمة المضافة للعقارات، يجب التمييز بوضوح بين:
- توريدات معفاة من ضريبة القيمة المضافة: مثل تأجير العقار السكني (المنازل). لا يمكن للمؤجر في هذه الحالة استرداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة على مصاريفه المرتبطة بهذا الإيجار (مثل صيانة العقار السكني).
- توريدات خاضعة لنسبة الصفر 0% : لا يوجد حالياً في القطاع العقاري ما يخضع لنسبة الصفر، لكن هذا التصنيف يعني أن التوريد يخضع للضريبة ولكن بنسبة صفر، مما يسمح للمُورد باسترداد ضريبة القيمة المضافة على مدخلاته.
ضريبة القيمة المضافة على عقود الإيجار طويلة الأجل
في بعض العقود المالية والإيجارات التمويلية طويلة الأجل التي تنتهي بنقل ملكية العقار (عقود الإيجار المنتهي بالتمليك)، قد يتم التعامل مع العقد كـ توريد عقاري يخضع لضريبة التصرفات العقارية بدلاً من ضريبة القيمة المضافة، شريطة استيفاء شروط محددة في العقد.
الحل والدعم المتخصص – “كشوف” كشريك امتثال
تتطلب التعامل مع ضريبة القيمة المضافة للعقارات – خاصة للمطورين والمؤجرين التجاريين – خبرة محاسبية عالية لضمان استرداد المبالغ المستحقة وعدم دفع ضريبة مرتين (مرة VAT ومرة ضريبة تصرفات).
كيف يضمن “كشوف” امتثالك في القطاع العقاري؟
مكتب “كشوف” متخصص في التعامل مع تعقيدات ضريبة القيمة المضافة المتعلقة بالعقارات في السوق السعودي وخدمات ضريبة القيمة المضافة :
- تصنيف التوريدات: نقوم بتصنيف دقيق لكل عملية عقارية (بيع، تأجير سكني، تأجير تجاري، خدمات مقاولات) لتحديد ما إذا كانت خاضعة لضريبة التصرفات 5% أو ضريبة القيمة المضافة 15% أو معفاة.
- إدارة ملف استرداد ضريبة القيمة المضافة للمطورين: نقوم بإعداد وتقديم مطالبات استرداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة على مدخلات البناء نيابة عن المطورين العقاريين، مما يضمن تدفق السيولة النقدية بشكل صحيح.
- تسجيل ضريبة الاستقطاع على العقود الدولية: نساعد الشركات التي تتعامل مع مقاولين أو مكاتب هندسية أجنبية في التعامل مع التزامات ضريبة الاستقطاع المتعلقة بمدفوعاتهم.
- تحديث الإقرارات: التأكد من أن جميع إقرارات ضريبة القيمة المضافة الشهرية/الربع سنوية تعكس الالتزامات الضريبية العقارية بشكل صحيح ودقيق.
هل تدفع ضريبة أكثر مما ينبغي في مشاريعك العقارية؟
سواء كنت مطوراً عقارياً يسعى لاسترداد ملايين الريالات كـ ضريبة القيمة المضافة للعقارات على المدخلات، أو مالكاً لمبنى تجاري يريد ضمان الامتثال في عقود الإيجار، فإن “كشوف” هو شريكك لضمان الكفاءة الضريبية.
تواصل الآن مع خبراء “كشوف” مكتب خبراء ضريبة القيمة المضافة عبر واتساب للحصول على استشارة متخصصة في ملفك العقاري والتأكد من أنك تدفع الضريبة الصحيحة، وتسترد المستحق لك.
ابدأ بضمان امتثالك العقاري واسترداد ضريبتك مع كشوف مكتب المحاسبة الأول بالرياض:
واتساب : 540759161
إعفاء المسكن الأول: ضريبة القيمة المضافة للعقار للافراد
في إطار الدعم الحكومي لتملك المواطنين للمساكن، تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية عن المسكن الأول للمواطن بما لا يزيد عن مليون ريال سعودي من سعر شراء العقار.
هذا الإعفاء يحل محل المفهوم السابق المتعلق بـ ضريبة القيمة المضافة للعقار للافراد، حيث تم إعفاء التوريدات العقارية السكنية من ضريبة الـ 15% واستبدالها بضريبة التصرفات 5%.
للاستفادة من هذا الدعم، يجب على المواطن استخراج “شهادة استحقاق المسكن الأول” من بوابة وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان وتقديمها للبائع قبل توثيق العقد.
إذا زادت قيمة المسكن عن مليون ريال، يدفع المواطن الضريبة بنسبة 5% على المبلغ الزائد فقط.
شروط المطور العقاري المؤهل لاسترداد الضريبة
لكي يتمكن المطور العقاري من استرداد ضريبة القيمة المضافة (15%) التي دفعها على مدخلات البناء (مواد وخدمات)، يجب أن يُصنف كـ “مطور عقاري مؤهل” لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
يشترط لذلك أن يكون المطور مسجلاً في ضريبة القيمة المضافة، ويمتلك سجلاً تجارياً سارياً يتضمن نشاط بيع وتطوير العقارات، وأن تكون المدخلات مرتبطة بشكل مباشر بتوريدات عقارية مؤهلة (سكنية).
يتم تقديم طلبات الاسترداد بشكل دوري (ربع سنوي) عبر بوابة الهيئة لضمان عدم تحمل المطور عبء الضريبة النهائية.
المعالجة الضريبية للبيع على الخارطة والضرائب العقارية
تخضع عقود البيع على الخارطة لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% عند توقيع العقد وتوثيقه، وليس عند التسليم النهائي للوحدة، وتعتبر هذه المعاملة جزءاً من منظومة الضرائب العقارية الحديثة في المملكة.
يجب على المطورين العقاريين العاملين بنظام البيع على الخارطة الالتزام بتوريد الضريبة المستحقة للهيئة عند تحرير العقود، لضمان نظامية البيع وحفظ حقوق جميع الأطراف، مع التأكد من عدم فرض ضريبة القيمة المضافة على قيمة بيع الوحدة السكنية نفسها.
عقوبات التهرب من ضريبة التصرفات العقارية
تفرض الهيئة عقوبات صارمة على أي محاولة للتهرب من سداد ضريبة التصرفات العقارية، مثل تقديم بيانات غير صحيحة عن قيمة العقار أو عدم الإفصاح عن الواقعة المنشئة للضريبة.
تشمل العقوبات فرض غرامة مالية لا تقل عن قيمة الضريبة المستحقة ولا تزيد عن ثلاثة أمثال قيمتها، بالإضافة إلى سداد قيمة الضريبة الأصلية.
الأسئلة الشائعة حول ضريبة القيمة المضافة للعقارات
| السؤال | الإجابة |
| هل ما زالت ضريبة القيمة المضافة 15% تطبق على بيع العقارات السكنية؟ | لا، تم استبدالها بضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على أغلب عمليات البيع والتوريد العقاري. |
| ما هي النسبة المطبقة على إيجار العقارات التجارية؟ | تخضع عقود إيجار العقارات التجارية (المكاتب والمحلات) لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%. |
| هل يدفع المطور العقاري ضريبة القيمة المضافة على مواد البناء؟ | نعم، يدفع المطور ضريبة القيمة المضافة 15% على مدخلاته (مواد البناء والخدمات)، لكنه يستردها لاحقاً إذا كان مؤهلاً كـ “مطور عقاري مؤهل” لـ ZATCA. |
| هل يمكنني استرداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة على إيجار شقتي السكنية؟ | لا، إيجار العقار السكني هو توريد معفى من ضريبة القيمة المضافة، وبما أنك لا تدفع VAT كمستأجر، فلا يوجد ما يمكن استرداده. |
| ماذا يحدث للعقود العقارية المختلطة (بيع وخدمة معاً)؟ | يتم تقسيم القيمة الإجمالية للعقد بين الجزء العقاري (ضريبة تصرفات 5% والجزء الخدمي (ضريبة القيمة المضافة15%، ويتطلب هذا الفصل خبرة محاسبية دقيقة. |
| هل خدمات المقاولين خاضعة لضريبة القيمة المضافة؟ | نعم، جميع خدمات المقاولات والتشييد والإشراف تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% |
1. كيف يتم حساب ضريبة المسكن الأول إذا تجاوزت قيمته مليون ريال؟
تتحمل الدولة الضريبة عن المليون ريال الأولى (وقيمتها 50,000 ريال). إذا كانت قيمة العقار 1,500,000 ريال، فإن المبلغ الخاضع للضريبة هو 500,000 ريال فقط، وتكون الضريبة المستحقة عليه 25,000 ريال يدفعها المشتري.
2. هل الأرض الفضاء السكنية تخضع لضريبة التصرفات أم القيمة المضافة؟
بيع الأراضي الفضاء (سواء كانت سكنية أو تجارية) يخضع لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%، ولا يخضع لضريبة القيمة المضافة، ما لم يكن البائع يمارس نشاطاً اقتصادياً آخر يتطلب معالجة مختلفة.
3. ما هو الفرق بين ضريبة القيمة المضافة للعقار للافراد والشركات؟
الأفراد الذين يشترون عقارات سكنية يخضعون لضريبة التصرفات العقارية (5%) مع إمكانية إعفاء المسكن الأول. أما الشركات التي تشتري أو تؤجر عقارات تجارية، فإنها تخضع لضريبة القيمة المضافة (15%) على الإيجارات التجارية، بينما تخضع لضريبة التصرفات العقارية عند شراء الأصول العقارية.
4. هل يمكن تقسيط ضريبة التصرفات العقارية؟
لا، يجب سداد كامل مبلغ ضريبة التصرفات العقارية دفعة واحدة قبل إتمام عملية الإفراغ العقاري أو توثيق العقد لدى وزارة العدل، ولا توجد آلية للتقسيط المباشر لهذه الضريبة حالياً.
5. هل تعتبر الضرائب العقارية مصروفاً يمكن خصمه للشركات؟
ضريبة التصرفات العقارية المدفوعة عند شراء عقار تُعتبر جزءاً من تكلفة الأصل (تُرسمل على قيمة العقار) وليست مصروفاً تشغيلياً يخصم فوراً، ولا يمكن استردادها كضريبة مدخلات في إقرار ضريبة القيمة المضافة.
اعرف أكتر عن ضريبة القيمة المضافة للقطاع العقاري
على رقمنا واتساب 540759161 📞
